發(fā)布時(shí)間：2019-11-26 熱度：
現(xiàn)實(shí)生活中，出于各種原因，無(wú)償贈(zèng)與房產(chǎn)的情況時(shí)有發(fā)生。此類業(yè)務(wù)不僅存在于公益性質(zhì)的捐贈(zèng)、私人之間的饋贈(zèng)、抵償債務(wù)的轉(zhuǎn)移，還存在于親朋好友間的贈(zèng)與。筆者最近一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)，在房產(chǎn)贈(zèng)與業(yè)務(wù)中，贈(zèng)與雙方普遍認(rèn)為贈(zèng)與不是交易，沒(méi)有房產(chǎn)對(duì)價(jià)的支付，部分納稅人在無(wú)償獲贈(zèng)房產(chǎn)后，沒(méi)有依法及時(shí)地繳納相關(guān)稅費(fèi)，給自己帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。
案例
2016年1月，張先生以100萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入A省某市區(qū)（非北京、上海、廣州、深圳）一套門面房，面積為120平方米，產(chǎn)權(quán)登記書登記價(jià)格為100萬(wàn)元，繳納契稅3萬(wàn)元。2019年11月，張先生將該套房產(chǎn)贈(zèng)送給曾經(jīng)幫助過(guò)他的劉先生。贈(zèng)與時(shí)，該套房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為121萬(wàn)元，贈(zèng)與合同注明房產(chǎn)價(jià)格100萬(wàn)元。
假設(shè)在贈(zèng)與過(guò)程中，除稅費(fèi)外，未發(fā)生其他費(fèi)用。已知房產(chǎn)所在的A省自2019年1月1日起，實(shí)行“六稅二費(fèi)”減半征收的稅收優(yōu)惠，契稅稅率為3%。那么，受贈(zèng)人劉先生有哪些納稅義務(wù)？
分 析
個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房產(chǎn)，需要繳納契稅、印花稅和個(gè)人所得稅。
契稅方面，根據(jù)《契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)依法繳納契稅。同時(shí)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)，以下簡(jiǎn)稱144號(hào)文件）規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第四條規(guī)定，土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與的契稅計(jì)稅依據(jù)，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。
同時(shí)，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第一條規(guī)定，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。案例中劉先生與張先生，不是直系親屬或直接撫養(yǎng)、贍養(yǎng)人，受贈(zèng)的又是非住房，不符合免征增值稅的情形。因此，需按視同銷售納稅。
《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十九條規(guī)定，年應(yīng)稅銷售額超過(guò)小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人按小規(guī)模納稅人納稅。同時(shí)，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)），張先生贈(zèng)與房產(chǎn)，適用小規(guī)模納稅人銷售轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅方法，按照贈(zèng)與時(shí)的公允價(jià)值減除其購(gòu)置原價(jià)后的余額作為銷售額計(jì)稅，應(yīng)納增值稅額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%＝（1210000-1000000）÷（1+5%）×5%＝10000元。所以，劉先生受贈(zèng)房產(chǎn)應(yīng)繳納的契稅＝（1210000-10000）×3%＝36000元。
印花稅方面，根據(jù)《印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，應(yīng)依法繳納印花稅。應(yīng)稅憑證包括單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。
案例中，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）規(guī)定，A省實(shí)施“六稅兩費(fèi)”減半優(yōu)惠，劉先生作為按小規(guī)模納稅人納稅的其他個(gè)人，獲贈(zèng)非住房，需要按照贈(zèng)與房產(chǎn)的價(jià)格繳納印花稅，應(yīng)納稅額為1000000×0.05%×50%＝250元。
個(gè)人所得稅方面，受贈(zèng)人無(wú)償取得房產(chǎn)，應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第四條規(guī)定，受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
同時(shí)，《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)）規(guī)定，自2019年1月1日起，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)送他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，劉先生受贈(zèng)非住房應(yīng)按“偶然所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅（1000000-36000-250）×20%＝192750元。
建 議
在無(wú)償贈(zèng)與房產(chǎn)的過(guò)程中，除考慮受贈(zèng)人的相關(guān)涉稅處理外，也需考慮贈(zèng)與人的涉稅處理。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于無(wú)償贈(zèng)與房產(chǎn)過(guò)程中，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的涉稅處理，需結(jié)合三個(gè)方面情況來(lái)確定：贈(zèng)與房產(chǎn)的類型是住房還是非住房；贈(zèng)與雙方的關(guān)系是否直系親屬或直接撫養(yǎng)、贍養(yǎng)人；贈(zèng)與住房的地點(diǎn)。
